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​贵州律师事务所详解商品房预售的概念和特征

发布日期:2019-11-05 11:22:23 作者:SystemMaster 点击:53

有些人应该不清楚商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金并分期支付房价款的行为。那么由贵州律师事务所详解商品房预售的概念和特征。

它是商品房转让的一种特殊形式。

       商品房预售也常被称为“卖楼花”,它是房地产开发企业筹措开发资金的一种有效手段。

       众所周知,房地产开发周期长,资金周转慢,所需资金数额巨大,而且开发企业还要承担房屋竣工后销售不畅的风险。采用预售的方式销售商品房,开发商可以通过收取定金或预付款项,获得一定数量的建设资金,减轻银行贷款的压力。对于购房人来讲,“预售”这种购房方式可使其避免一次性支付巨额购房款。同时,由于从“预售”到实际的房屋买卖,要有一个较长的时间段,会形成价格差,从而为那些以投资为目的的购房人向房地产投资提供了条件。因此,这种商品房转让方式,在我国已被普遍采用,实践中绝大部分的商品房买卖是通过预售的方式进行的。

       事实证明,商品房预售对于筹措资金,活跃房地产市场,促进居民住宅消费,以及尽快改善广大城市居民的住房条件等都有着积极的意义和作用。

       商品房预售作为商品房买卖的一种特殊形式,主要具有以下特征:

      1、房屋预售合同法律关系的主体一方是特定的。根据我国现行有关法规的规定,商品房预售法律关系中的预售方,只能是具有房地产开发经营资格,并符合法定条件的房地产开发企业,不是普通的公、私房屋所有者。而预购方却没有特定要求和限制,其可以是任何法人、公民个人和其他社会组织。

       2、房屋预售合同的标的是尚在建设中的房屋。与现房交易相比,商品房预售合同的标的,实质上是在房屋建成后,依约交足房价款并获得房屋所有权的一种“权利”。在合同约定的期限属满房屋建成后,预购人便可凭这种“权利”,要求预售方依约交付所预购的房屋,并签订正式房屋买实合同向其转让房屋的所有权。至此,这种期待的房产权才能变为现实的房产权。

       3、房地产预售法律关系的产生、变更和终止,均要受到国家法律严格的管制。由于在“预售”这种交易方式中,购房人按约定数量交付购房款项,其所得到的只是一种“权利”,而非现实的房屋。期房变成现房需要一段较长的时间在此期间里会发生什么样的变化,购房人难以预料。因此,对购房人来讲,客观上存在着很大的风险,如“楼房烂尾”。为了保护广大购房者的合法权益,国家对商品房预售法律关系的产生、变和消灭,都给子严格的管理和监督,对商品房预售的条件、程序以及预售款的用途等都有明确的规定!


贵州代理律师解说夫妻中单方出售两者共有房产常见法律后果。



在二手房交易过程中,共有房产交易产生的纠纷屡见不鲜,为此造成的矛盾常常导致买卖双方损失惨重。作为卖房的业主,了解单方出售夫妻共有房产的后果就十分必要。


夫妻一方擅自出售共有房产是否有效?

根据司法鉴定一般有两种情况:

一、认定无效。这种做法主要是为了维护其他共有人利益的,认定单方处分行为无效。主要法律根据是《民法通则》:“共有财产未经其他共有人同意擅自处分的行为无效”以及《城市房地产法》中:“共有房地产,未经其他共有人书面同意不得转让”等条款。

二、认定有效。夫妻单方擅自对共有房产进行处分,原则上认定无效,但也有例外,如果第三人是善意有偿获得房屋,并且办理过户手续的,应当依照善意取得的原理确认该买卖关系成立。这种做法主要为了保护第三人利益,维护交易稳定。

在司法判决中,夫妻关系存续期间单方擅自转卖房屋是否无效,主要根据《物权法》第一百零六条的规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,权人有权追回;”除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

简单来说,这条规定主要判断购房者是否主观有恶意,比如,明知房产共有人为夫妻两人,为帮助单方进行财产转移,以便其独吞出售房产的款项而进行的交易即为主观恶意。

(二)以合理的价格转让;

主要判断该房产价格是否符合市场行情。对于明显低于市场价格的房产往往很难体现购房者主观无恶意;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的权的,原权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

这条主要是看买卖双方是否办理完毕过户手续。一般情况下过户手续意味着交易行为已完成,法院一般会倾向于保护善意第三人的利益。

为避免纠纷,原业主如何购房者进行房源核验呢?

一、卖家需提供真实有效的结婚证、身份证信息以及房产产权信息。对于很多夫妻共有房产由于种种原因登记在一方名下的,要加以说明。

二、在房产交易过程中,卖家夫妻必须到场共同签署有关买卖合同或者授权文件。

三、如果卖家夫妻中的一方无法到场签字,可出示委托书,让另一方代其进行交易。

夫妻双方如果在婚姻存续状态下进行共有房产交易,一定要双方商议共同决定,不能为了一己私利或一时方便擅自出售共有房产,否则很容易产生法律纠纷,让简单的交易变的复杂。


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