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​贵阳律师事务所讲解房地产项目公司股权转让的法律保障

发布日期:2019-11-05 09:29:12 作者:SystemMaster 点击:57

我们都知道近年来,国家坚持“房住不炒”的定位,要求回归住房居住属性。那么由贵阳律师事务所讲解房地产项目公司股权转让的法律保障。

从政策方面看,国家对房地产行业的调控力度不断加强,从市场规律方面看,房地产行业发展趋于饱和,企业之间竞争越来越大,部分房地产企业陷入了资金链紧张、产品滞销、土地积压等困境。


2019年以来,全国共有271家房地产企业宣告破产清算。[i]在这种市场背景下,一些小的房地产企业开始将自己的一些项目股权或者是项目资产转让给更有实力的企业。



房地产项目收购有两种方式:一种是项目直接转让,另一种是项目股权转让。房地产项目股权转让相对于项目直接转让具有很多优势,最主要的优势有以下两方面,第一方面是所涉及的交易税种少,税费低。项目股权收购不涉及土地使用权、房屋所有权的变更,不办理土地证、房产证过户登记,因此不会产生相关的税种和税费,降低了企业双方的税务成本。第二方面是项目股权转让的手续简单。[ii]由于项目股权转让不需要办理不动产产权变更登记,只要签订股权变更协议和办理工商登记,手续相对于项目直接转让简单。然而,房地产项目股权收购与转让交易风险较大,特别对于股权收购方具有较大的风险。



本文将服务于港交所某上市公司将其控股项目公司股权转让的律师实务经验,从法律意见书角度对律师在服务房地产项目股权转让的工作中的注意事项做分析总结。



房地产并购业务尽调的主体思路
1、提供详细的尽调清单,向被尽调方收集清单上所列资料,必要时去现场考察。

2、网调查询被尽调方的工商主体信息、股权结构、涉诉执行情况、行政处罚信息及其关联方信息等。网调只是作为一种补充手段,将查询的情况作为线索要求被尽调方给出解释和说明,以便进一步核查。

3、到市场监督管理局、房管局、国土局、不动产登记中心等部门进行调档查询,核查被尽调方提供的资料是否属实、是否存在隐瞒情况。

4、对被尽调方的股东、实际控制人、高级管理人员或直接经办人等进行访谈并保留访谈记录。

5、要求被尽调方对无法提供的资料或者需要进一步说明的事项出具专项说明。‍


此外,还须严格审查的法律文件



律师在出具法律意见书之前要严格审查一系列的文件资料,该文件资料包括但不限于以下方面。



1.

需审核的转让方相关资料‍



(1)审查主体资料文件,包括企业营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证复印件等;

(2)若涉及国有资产,须审核转让方权利机构做出的转让决议,并审核转让方的上级相关机构就该次转让的批复文件等;

(3)若是集团公司控股的,须审核向上级集团公司或者国资委的请示及批复文件等;

(4)相关的合同文件。



2.

需审核的标的项目公司的相关资料‍



(1)项目公司的营业执照、组织机构代码、法定代表人的身份证复印件;

(2)审核相关产权证书。国有土地使用证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证等。

(3)抵押担保合同。

(4)调取的不动产抵押登记信息。



对于上述文件,应经律师严格审查,扫描件、复印件与原件一致后,并让转让方出具承诺函,承诺上述文件为原始书面文件,文件上的签字盖章真实、有效,文件与正本一致,复印件与原件一致。文件资料或信息中对事实的陈述是准确的,不存在虚假陈述、隐瞒、误导或重大遗漏。



提供给律师审查的文件在律师出具法律意见书之前不做任何修改、修订或其他变动。律师同意转让方将本法律意见书作为产权转让所必须的文件,并依法对此承担法律责任。



法律意见书不得作为除此次产权转让之外的其他用途。



贵州律师告诉你法律意见书需对以下方面发表意见




01
对土地使用权相关情形发表意见



(1)项目公司是否获得行政审批。项目公司拟开发的房地产项目基本状况,是否已取得的政府批复文件。

(2)审查五证取得情况。包括国有土地使用证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证。

(3)土地取得方式。根据提供的国有土地使用证,审查国有土地取得方式是通过划拨方式取得,还是通过出让方式取得,若土地是通过出让方式取得,出让金是否足额缴纳。

(4)用地是否有违规行为。根据建设用地规划许可证和其他资料,判断用地性质、容积率、规划条件等是否违规,是否受到过行政处罚,是否为闲置土地、是否有捂盘惜售情况。

(5)土地权属是否稳定。土地是否存在因公共利益、规划调整、合同约定之事项及其他可能导致土地被依法收回的情形。

(6)与土地相关的开发协议。项目公司是否已签订各种与房地产开发项目有关的合同、协议。

(7)土地补偿价款的支付情况。拆迁方案、拆迁补偿安置方案和落实情况、拆迁补偿款的支付情况。

(8)项目施工情况。项目公司拟开发房地产的开发项目现状,是否取得施工证,是否有无证施工的情形。是否已开始施工以及工程进度情况。

(9)建设工程施工合同情况。根据已经签订的建设工程施工合同,是否依法招标,是否存在合同无效的情形,施工方是否借用资质,是否存在拖欠工程款、以房抵债情形,是否存在工程挂靠、劳务外包、层层分包等。

(10)其他情况。可能需要律师现场尽调核实的其他情况。‍



01
对房屋使用权权属情况发表意见




(1)房屋已经被征收或者拆除,物权灭失,项目公司未办理注销登记,还持有产权证书,在不动产登记中心还可以查到登记信息的情形。

(2)未办理产权登记的房产。属于项目公司临时性建筑、辅助性建筑,或者因为其他问题未办理产权登记,或者属于违建,不予登记的情形。

(3)不能提供房屋产权证的情形。实践中存在项目公司因为把所有权证书原件抵押予银行,不能提供产权证原件的情形。

(4)土地和地上建筑物被征收、拆迁、资产剥离情况。包括土地使用权证、房屋产权证、面积、是否办理权证注销或者变更登记、补偿情况等。

(5)土地使用权、房屋抵押情况。包括主合同及抵押合同、产权证编号、抵押权人、抵押担保方式、抵押担保的主债权金额、抵押权起始时间、是否办理抵押登记等。

(6)房屋查封的情况。包括查封房屋所在地址、产权证号、查封面积、查封文书、补偿情况等。‍



03
 涉诉问题



(1)有无未了结的重大诉讼、仲裁。

(2)是否被列入失信被执行人名单。

(3)涉及的诉讼与项目和资产相关情况。

(4)是否涉嫌非法集资等刑事犯罪等。‍



律师需要对土地和房屋的权属作出明确的判断,资产评值机构在法律意见书的基础上进行估值,交易双方在估值的基础上进行交易谈判。因此,律师应将土地、房屋根据所有权权属情况进行统计,在法律意见书上清晰明确的将具有所有权的不动产数据列示出来,并发表法律意见。转让方、受让方、标的企业都了解法律意见书中所列示的资产数据和律师发表的意见,律师出具的法律意见书对土地、房屋产权交易提供法律上的支持和保障。


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